土地探し・敷地調査のご相談
◇ 「土地がないから、家が建てられない！」
「土地の探し方がわからない」
「希望の土地が見つからない」
とお困りの方。
お問い合わせページにて必要事項をご記入のうえ、アーバン・コンシャスまでお申込みください。
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◇ 気に入った土地が見つかったけど、大丈夫かしら・・・？
「そもそも近隣相場から見て、土地の価格は適正なの？」
「希望通りの間取りが出来るの？」
「建築費や経費はどのくらい必要なの？」
「もし軟弱地盤だったら工事費は？」
「水道や下水管が道路の本管とつながっていなかったら、どの位の工事費がかかるの？」
「以前工場があったけど、土壌汚染の心配はないの？」
「古い擁壁だけど、大丈夫なの？造り直すとすれば、費用はどのくらい？」
など、不動産屋さんだけでは解らない問題もたくさんあります。
◇土地代金の他にどんな費用が必要なの？
土地購入のためには下記の合計金額が必要となります。通常経費と呼ばれるものは「ｂ〜ｆ」です。
ａ. 土地代金・・・売主へ支払う
ｂ. 仲介手数料・・・不動産会社へ支払う（３％＋６万円）＋消費税
ｃ. 所有権保存登記料・・・自分の名義にするための費用
ｄ. 抵当権設定費用・・・銀行の担保設定のための費用
ｅ. ローン手数料・・・借入金に伴う事務費
ｆ. 租税分担金・・・固定資産税等の売主との期間按分負担
不動産屋さんと土地購入の打合せをしても「土地代金」と「仲介手数料」の話はよく出てきますが、契約が本決まりとなるまでは「ｂ〜ｆ」の経費についてはあまり触れられません。
しかし、その土地を購入するためには「ａ〜ｆ」の費用の合計額が必要となります。
では、総額でいくら必要なのか？しっかり調べておく必要がありますよね！
◇購入予定の土地に希望の間取りが出来るか。又見積額も知りたいけど・・・！
など不動産屋さんではわからない問題もたくさんあります。
土地契約の前に不安解消のご相談を希望の方。
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（ご相談は予約制となっております）
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契約前の知っ得情報
◇ 土地購入者が犯す初歩的な間違いとは？
土地を購入して家を建てる、誰もが願う夢です。運良く夢が叶う人もいれば場所や予算によっては夢が叶わない人もいます。
そんな数少ない夢が叶う人の中にも満足のいく家が建てられる人とこんなことなら建売住宅を買っておけばよかったと嘆く人がいます。
その違いは一体何でしょう？
ズバリ、それは家づくりの順序が間違っているからです。
土地を持っていない人が土地を購入して家を建てる場合、普通は最初に土地探しをしなければ・・・と考えます。
ところがこの考え自体が致命的な間違いなのです。考え方が間違っていれば、当然結果も致命傷となります。
つまり間違った考え方をしているためにせっかく土地を見つけても満足いく家が建てられないのです。
多くの方が住宅雑誌や住宅チラシなど、広告や住宅展示場でもらったパンフレットに掲載されている住宅価格を基準におおよその建物予算を決め、そこから土地の予算を割り出します。
そしてまずは土地探しからとばかりに一生懸命土地探しに励むのです。そしてやっとの思いで土地を購入。いざ建物を建ててもらおうとハウスメーカーや工務店に見積りを取ると予想外の高い見積りに困惑してしまうのです。
住宅雑誌や住宅チラシなどは、お客様を集客することが目的ですから掲載されている価格そのままでは家が建たないことがほとんどです。またハウスメーカーの場合はパンフレットやチラシに載っているプランを前提に価格を決めていますのでそのままのプランが入らないような土地では価格が大幅に違ってきます。
予定していた建物の予算と実際に必要な価格が５００万円〜６００万円も違ってしまったなどという例は枚挙にいとまがありません。
その結果、予算が限られている人の場合は建物予算を削減するしか方法はなく、描いていた理想のマイホームと現実のマイホームに大きなギャップが生じてくることになるのです。
この続きはセミナー会場にて
◇ 真の土地価格とは？
一般的に取引される土地価格、すなわちあなたが購入されようとしている相場価格の他に、土地には４つの価格表示があります。
（１）公示価格 （国土交通省）
（２）路線価 （国税庁）
（３）固定資産税評価額 （総務省・地方自治体）
（４）基準価格 （都道府県）
この様にたくさんあるのは日本の縦割り行政の象徴でしょうか？
あなたが購入予定の土地価格（相場価格）も実は表面的な価格にすぎず、ご自分の住宅を建てようとした時はじめてその土地の実質価格を知ることになります。
例えば、割安感から１５００万円の土地を購入したとしても、いざ建物を建てようとすると次の条件を満たさねばなりません。まずは、地盤地質の問題に直面します。地盤調査の結果、もし軟弱地盤と判明したら、どの位の地盤改良等の補強工事費が必要ななのか。
また、水道も下水も道路に埋設させている本管とつながっていなければ、自費にて接続工事とすることになります。
この費用がいくら必要か？さらに、見た目には平坦な土地が敷地内で整地が必要とされる程の高低差があったら・・・また擁壁が古かったら等など・・・。
これらの費用が加算された額が、真の土地価格ということになります。
最終的には１５００万円の土地ではなく、<１５００万円+α+α+α>でいくらになるのか、見通しを立ててから購入しないと資金計画にも狂いが生じますよね。
◇ 建築条件付宅地の注意点とは？
建築条件付宅地販売は独占禁止法違反。
ただし、いくつかの条件をクリアすれば許可されます。
一般的な説明文は『この土地は土地売買契約後３ヶ月以内（※）に住宅建築請負契約をして頂くことを条件に販売します。
この期間内に住宅を建築しないことが確定したとき、または住宅建築請負契約が成立しなったときは白紙となり受領した金額はお返しします。』すなわち、売主の指定する住宅会社（自社の場合が多い）へ工事を発注するという条件での土地売買契約となります。
※平成１５年３月に公正取引委員会の見解が『任意の期間』に変更されたが一般的に３ヶ月の形態が多い。
この種の契約の注意点は・・・・・・。
まず、契約書は土地と建物とが別々の２本立てになります。これが後に、トラブルの基になります。
業者は土地の契約が終わると出来るだけ速く建物の請負契約を求めます。その際の営業トークは『自由設計ですからプラン変更はお客様のご希望通りに変更できます。また予算に関しても同様です。』この話を真に受けて数百万円の契約金を払い住宅の請負契約してしまう方もいます。
しかし後日自分のイメージ通りの建物にならなかったり予算があわなかったりあるいはその他の理由で最初の約束通り解約を申し入れた場合土地の手付金は約定通り戻りますが、建物の契約金の数百万円は戻らないことを知りがく然とします。
したがって、不本意ながら泣く泣く続行するか、民法上の手付金放棄により契約を解除するかの二者択一しか方法はありません。
この様な災いを防ぐためには出来るだけ希望の建物や見積金額を煮詰めてから建物の請負契約を結ぶことが重要となります。
契約金も最初は５０万円程度（設計料など相当額）とし、建築確認はじめ、すべての打合せが終了し実際の基礎着工を確認してから相当額（通常請負額の30％程度）を払う方法が無難となります。
急いで多額の契約金（手付金）を払ってもあなたには何のメリットもありません。むしろ、リスクが増大するだけとなります。
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