◇ 土地購入者が犯す初歩的な間違いとは？
土地を購入して家を建てる、誰もが願う夢です。運良く夢が叶う人もいれば場所や予算によっては夢が叶わない人もいます。
そんな数少ない夢が叶う人の中にも満足のいく家が建てられる人とこんなことなら建売住宅を買っておけばよかったと嘆く人がいます。
その違いは一体何でしょう？
ズバリ、それは家づくりの順序が間違っているからです。
土地を持っていない人が土地を購入して家を建てる場合、普通は最初に土地探しをしなければ・・・と考えます。
ところがこの考え自体が致命的な間違いなのです。考え方が間違っていれば、当然結果も致命傷となります。
つまり間違った考え方をしているためにせっかく土地を見つけても満足いく家が建てられないのです。
多くの方が住宅雑誌や住宅チラシなど、広告や住宅展示場でもらったパンフレットに掲載されている住宅価格を基準に
おおよその建物予算を決め、そこから土地の予算を割り出します。
そしてまずは土地探しからとばかりに一生懸命土地探しに励むのです。そしてやっとの思いで土地を購入。いざ建物を建ててもらおうと
ハウスメーカーや工務店に見積りを取ると予想外の高い見積りに困惑してしまうのです。
住宅雑誌や住宅チラシなどは、お客様を集客することが目的ですから掲載されている価格そのままでは家が建たないことがほとんどです。またハウスメーカーの場合はパンフレットやチラシに載っているプランを前提に価格を決めていますのでそのままのプランが入らないような土地では価格が大幅に違ってきます。
予定していた建物の予算と実際に必要な価格が500万円〜600万円も違ってしまったなどという例は
枚挙にいとまがありません。
その結果、予算が限られている人の場合は建物予算を削減するしか方法はなく、描いていた理想のマイホームと
現実のマイホームに大きなギャップが生じてくることになるのです。
この続きはセミナー会場にて
◇ ご存じですか？
土地を買うときの15のチェックポイント
家を建てようとされる方で土地を所有されていない方は土地探しから始めなくてはなりません。
この土地探しは一般のユーザーにとってはかなり厄介な仕事です。だからといって業者任せにしたり、業者の話を鵜呑みにしては
いけません。
そこであなた様にプロのチェックポイントをお知らせします。土地を購入してから、住宅の相談に見える方もありますが、
賢明な方法とはいえません。
住宅プランの検討時に、その土地の地形・道路は、法的規制等の不都合が生じても土地の手直しができません。
家づくりに失敗しないためにも、土地購入の前に間取りプランや資金計画の相談を建築の専門家と必ず行ってください。
15のチェックポイント
1. チラシ広告の見方
2. 不動産業者の登録免許番号
3. 土地の仲介ルート
4. 建築条件付土地とは？
5. 重要事項説明
6. 隣接地(境界杭、水道、排水、樹木等)
7. 地盤・地質等、敷地状況
8. 上下水道、ガス布設
9. 土地登記簿(権利関係)
10. 登記面積と実測面積
11. 都市計画法上の規制
12. 建築基準法の規制
13. 用途地域、建坪率、容積率
14. 建物の高さと制限
15. 道路と敷地との関係
◇ 建築条件付宅地の注意点とは？
建築条件付宅地販売は独占禁止法違反。
ただし、いくつかの条件をクリアすれば許可されます。
一般的な説明文は『この土地は土地売買契約後3ヶ月以内（※）に住宅建築請負契約をして頂くことを条件に販売します。
この期間内に住宅を建築しないことが確定したとき、または住宅建築請負契約が成立しなったときは白紙となり受領した金額はお返しします。』すなわち、売主の指定する住宅会社（自社の場合が多い）へ工事を発注するという条件での土地売買契約となります。
※平成15年3月に公正取引委員会の見解が『任意の期間』に変更されたが一般的に3ヶ月の形態が多い。
この種の契約の注意点は・・・・・・。
まず、契約書は土地と建物とが別々の2本立てになります。これが後に、トラブルの基になります。
業者は土地の契約が終わると出来るだけ速く建物の請負契約を求めます。その際の営業トークは『自由設計ですからプラン変更はお客様のご希望通りに変更できます。また予算に関しても同様です。』この話を真に受けて数百万円の契約金を払い住宅の請負契約してしまう方もいます。
しかし後日自分のイメージ通りの建物にならなかったり予算があわなかったりあるいはその他の理由で最初の約束通り解約を申し入れた場合土地の手付金は約定通り戻りますが、建物の契約金の数百万円は戻らないことを知りがく然とします。
したがって、不本意ながら泣く泣く続行するか、民法上の手付金放棄により契約を解除するかの二者択一しか方法はありません。
この様な災いを防ぐためには出来るだけ希望の建物や見積金額を煮詰めてから建物の請負契約を結ぶことが重要となります。
契約金も最初は50万円程度（設計料など相当額）とし、建築確認はじめ、すべての打合せが終了し実際の基礎着工を確認してから
相当額（通常請負額の30％程度）を払う方法が無難となります。
急いで多額の契約金（手付金）を払ってもあなたには何のメリットもありません。むしろ、リスクが増大するだけとなります。
◇ 真の土地価格とは？
一般的に取引される土地価格、すなわちあなたが購入されようとしている相場価格の他に、土地には4つの価格表示があります。
公示価格 （国土交通省）
路線価 （国税庁）
固定資産税評価額 （総務省・地方自治体）
基準価格 （都道府県）
この様にたくさんあるのは日本の縦割り行政の象徴でしょうか？
あなたが購入予定の土地価格（相場価格）も実は表面的な価格にすぎず、ご自分の住宅を建てようとした時はじめてその
土地の実質価格を知ることになります。
例えば、割安感から1500万円の土地を購入したとしても、いざ建物を建てようとすると次の条件を満たさねばなりません。まずは、地盤地質の問題に直面します。地盤調査の結果、もし軟弱地盤と判明したら、どの位の地盤改良等の補強工事が必要ななのか。
また、水道も下水も道路に埋設させている本管とつながっていなければ、自費にて接続工事とすることになります。
この費用がいくら必要か？さらに、見た目には平坦な土地が敷地内で整地が必要とされる程度、
高低差があったら…また擁壁が古かったら等など…。
これら諸処の費用が加算された額が、真の土地価格ということになります。
最終的には1500万円の土地ではなく、<1500万円+α+α+α>でいくらになるのか、見通しを立ててから購入しないと
資金計画にも狂いが生じますよね。
【お役立ちリンク集】
土地探し10のコツ（イエマガ）
不不動産広告の読み方（不動産公正取引協議会）
建築条件付宅地とは （住まいの水先案内人）
身を守る契約の仕方。 （住まいの水先案内人）
土地探し・敷地調査のご相談はこちら⇒
無料小冊子プレゼント【限定】
「不動産購入で失敗しない17のチェックポイント」（徳本友一郎）
＜目次＞
第1話 『街で見かけるあの不動産広告のワナ』
第2話 『ワナにはまりそうなタイプの人とは』
第3話 『折込チラシに買う物件は無い』新築編
第4話 『折込チラシに買う物件は無い』土地編
第5話 『折込チラシに買う物件は無い』中古編
第6話 『「よくわからない」不動産仲介の仕組みとは？』
第7話 『「よくわからない」不動産仲介の仕組みとは？』続編
第8話 『現場売り出しの不思議』
第9話 『いい会社よりいい営業マンを探す！』
第10話 『いい会社よりいい営業マンを探す！』後編
第11話 『電話で問い合わせをしてはいけない、その理由とは？』
第12話 『欲しい物件情報だけが手に入る、5つのポイント』
第13話 『物件を案内されるときの心得とは？』
第14話 物件チェック編『現地を見学しに行く時に…』
第15話 物件チェック編『現地で見落としがちなところは…』
第16話 物件チェック編『道路上のチェックポイントとは…』
第17話 物件チェック編『この家の住み心地は？』